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2020年遇到房屋產權糾紛怎么辦?如何識別房屋產權陷阱?

發布時間:2020-05-22 17:44:47 瀏覽:0
  房地產行業水很深,不了解清楚各個行情貿然買房,很容易就掉進陷阱吃大虧。2020年遇到房屋產權糾紛怎么辦?如何識別房屋產權陷阱?帶著疑問,下面由大律師網小編為你一一解答。

2020年遇到房屋產權糾紛怎么辦?

  (一)新建房屋權屬糾紛的處理

  對這類案件,首先要審查當事人是否具有建房資格。一般新建房屋應具有協議、審批手續、出資情況等。在審查建房的審批手續中,尤其是要審查雙方是否具備建房資格的問題。如在城鎮建房,雙方必須是在城鎮有正式戶口和住房確有困難的居民;在集體土地上建房,非農業戶口的城市居民必須取得區縣以上人民政府或其授權的職能部門的批準,包括其對土地享有使用權等,方可主張對新建房屋的所有權。如不具備建房資格,就不能作為產權人享有產權份額。其次,根據建房人之間的關系及建房事實,確認共有人的范圍,處理好建房申請、施工許可證等與房屋權屬的關系。具有建房資格的家庭成員中以一個人的名義申請辦理手續后,家庭成員之間共同協商共同投資、投勞建房的,房屋建成后其產權可認定為參加建房的家庭成員的共同共有。申請人與投資建房人雖不存在親屬關系,但有共同建房之合意和共同出資的事實,而該投資建房人又不具備建房資格,可以作為共有人享有產權,但應責令其補辦申請手續。在具體劃分份額上,有協議的,按協議的約定劃分產權;沒有協議的,按雙方出資的比例劃分產權。

  (二)對改、擴建房屋產權的確認

  改、擴建房屋是以原房為前提。對這類房屋的產權確認首先要審查原房地產權的來源,劃分原產權共有人,在此基礎上對改擴建后的產權不同情況分別予以處理。一是共同共有人改、擴建并有協議的,根據各共有人對原房地產權各自享有的份額和出資比例劃分產權、產權份額與出資比例不一致的,采取多退少補的辦法解決。二是部分共有人改、擴建的,如改擴建之前已征得其他共有人的同意,有協議的按協議處理沒有協議的,原則上擴建部分歸擴建人所有,其他部分按各共有人在原房享有的份額,根據改擴建后房屋價值的變化,確定其在新房中享有的份額,并令其補足新舊房屋之間的差價。如改、擴建人在改擴、建之前沒有征得其他共有人同意,其改建的行為屬于侵權行為,若其他共有人提出產權請示的,原則上應予支持,準予其對改、擴建房屋<包括擴建部分)享有產權,但應對改、擴建人的投資投勞予以補償。三是非產權人改、擴建他人房屋的,非產權人在改、擴建之前,除應辦理合法審批手續外,還須征得房主同意。雙方對主權有約定的,按約定處理;雖然一方或雙方辦理了改、擴建的合法手續,但雙方對產權無約定的,按約定處理;雖然一方或雙方了改擴建的合法手續,但雙方對產權無約定的,房屋產權應屬原房主所有,對改、擴建或增添的附屬物亦隨主物歸原房主所有,對其投資由原房主予以補償;未經原房主同意,非產權人擅自改、擴建或增添附屬物的,產權歸原房主所有,因改、擴建或增添的附屬物的費用,房主一般不予補償。

  (三)對買賣房屋的產權的認定

  對房屋買賣糾紛案件的處理,在法律適用上一般應根據1983年12月7日國務院發布的《城市私有房屋管理條例》(以下簡稱“條例”)和最高人民法院的有關司法解釋及地方政府的行政法規規章辦理。房屋買賣,一般都應到所在地房地產管理部門辦理過戶手續。房屋是幾個共有人共同共有的,必須征得全體共有人的同意才能出售房屋,部分共有人未經其他共有人同意而擅自出售房屋的,其買賣行為無效,關于機關、團體購買私有房屋的,依照政策、法律的規定應予禁止。特殊情況確實需要購買的,需經縣以上人民政府批準,未經批準而購買的,不受法律保護,如發生糾紛的,一般應認為買賣關系無效。但是,對于在歷次政治運動中單位購買私房而未辦手續的,如特殊需要,且符合補辦手續條件的,可以責令補辦手續;不符合補辦手續條件,而廢除買賣關系又不恰當的,應由政府作出行政處理,明確產權歸屬。當事人對政府的行政處理不服而起訴到人民法院的,人民法院可以受理。人民法院在審理這類案件時,對違反政策和法律購買私房的單位,可視情況給予相應的制裁處罰措施。

如何識別房屋產權陷阱?

  一、部分產權:轉賣有限制

  1990年北京市推動住房改革后規定:公有住宅優惠售給居民后,如需轉售,必須符合兩個條件:1、住滿五年;2、原產權單位有優先購買權。這就是說,單位賣給你的房屋,轉售時再優先賣給原產權單位,否則不準進入交易市場自由買賣。

  二、自管房:逃不出去的關卡

  當居住成為“衣食住行”中的矛盾焦點時,單位建房、分房對職工有巨大的吸引力。有的職工為了解決住房問題,不惜失去個人發展的機會而屈就單位。單位把所屬房屋優惠售給職工時除執行地區房改辦的所有規定外,還有留住人才的考慮:即優惠購房者拿不到房屋所有權證、產權憑證,仍在原單位工作,如果你想調離原單位時,房屋收回,產權證沒收,房價款原數退回。一個系統一堵墻,一個單位一道閘,這種壁壘式的房屋管理體制是自管房單位所屬房屋不能直接進入房地產交易市場的重要原因。

  三、聯合建房:可能是異類

  在計劃經濟時代,哪個單位想使用土地只要寫份報告,交一個申請,有關部門批準后就可以永久使用。那塊土地使用情況很少有人再過問,變成了單位的私有財產。前些年一些占用土地的單位與有資金的單位聯合建房。一方出地,一方出錢,房屋建成后,雙方三、七分成,或四、六分成,他們認為這樣做是合理又“合法”,誰也管不著。他們不僅把分成得到的房屋有償分給職工,為了“搞活”也賣給其他居民。無論是把房屋有償分配給職工,還是出售給其他居民,因聯合建房單位逃避了繳納土地出讓金,造成國家收益流失。因此,這類房屋買賣就無法進入房地產交易市場。

  四、集體所有制土地上所建房屋

  農村,特別是城近郊區的城鄉結合部和遠郊區縣的城鎮是房產商們瞄準的一塊肥肉。他們以舊村改造為名,行房地產開發之實。如某縣城關鎮共有22個行政村,其中進行舊村改造的就有17個村。他們未經合法手續就在集體所有制土地上進行聯合房地產開發,所建住宅因土地所有制的性質決定這些住房不能進入市場。前幾年,無論這些住宅能不能進入市場,仍還有銷路,但隨著房地產交易市場逐步規范化后,無內銷許可證的住宅銷路越來越陷入困境,雖然現有的房產商采取降價促銷的辦法,每建筑平方米降到1300-1500元之間,仍乏人問津,這是因為這類房屋不能進入房地產市場。

  五、也有沒法賣的商品房

  在房地產開發熱的時期,一些不具備搞房地產開發資質的企業也一哄而上。根據北京有關部門規定,房地產開發企業的資質審查不合格,或根本不具開發資質的企業,不可能取得內銷商品住宅的許可證,他們所開發的商品房,無論是銷售的,還是沒銷售的,都會被堵在房地產交易市場的大門之外。

  以上便是大律師網小編為您介紹有關“2020年遇到房屋產權糾紛怎么辦?如何識別房屋產權陷阱?”的法律常識,如果您還有其他法律問題需要解決,歡迎致電咨詢大律師網相關律師!

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