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賈啟華

律所:北京市凱諾律師事務所

執業證:11101199910740938

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律師簡介:

    賈啟華律師,賈啟華 律師,中共黨員,中國政法大學民商法專業博士研修。北京凱諾律師事務所創始合伙人,主任。主要從事有關房地產、公司并購、涉外合同以及環境資源保護等訴訟和非訴訟法律事務。執業二十年先后辦理了數百起涉及全國各地的房地產方面的重大疑難案件以及重大行政案件,尤其在土地征收和城市房屋拆遷法律事務運作方面形成了自己的專業優勢和品牌,先后成功代理河北肅寧縣梁村村民委員會訴肅寧縣人民政府違規征地案、福州臺資企業1.8億元資產拆遷案、貴陽......更多介紹

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北京市凱諾律師事務所:新型城鎮化提速房屋租賃需求旺盛 布局時點漸近
發布時間:2018年02月02日 來源: 北京法律咨詢

  昨日市場遭遇“寒潮”,股指全天寬幅震蕩,交易活躍度降至冰點,百余只股票集體跌停,創業板日跌幅深達2.66%。一片蕭瑟景象中,新型城鎮化成為為數不多紅盤報收的概念板塊,昨日逆勢上揚0.30%,領跑其他wind概念指數。業內人士紛紛表示,伴隨住房租賃政策密集出臺,租賃市場供求關系改善,新型城鎮化熱潮或將來臨。

  房屋租賃需求旺盛

  截至昨日收盤,滬綜指最近三個交易日錄得“三連跌”,疲弱氛圍籠罩下的市場交投較前期明顯清冷。全部190個wind概念指數中,昨日僅有新型城鎮化、一線龍頭、白馬股紅盤報收,其中又以新型城鎮化表現最為卓著,以0.30%漲幅高居榜首。

  成分股中,萬通地產(4.340, -0.31, -6.67%)、榮盛發展(13.560,-0.13, -0.95%)分別上漲9.91%、8.09%,是昨日漲幅最高的標的股;另有16只股票日漲幅在1%之上。

  新型城鎮化加速推進,著重解決好三個“1億人問題”。根據國家新興城鎮化戰略,至2020年要完成1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶,改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村,引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。而相關統計顯示,2016年,全國農業生產經營人員31422萬人。其中,年齡35歲及以下的6023萬人,潛在人口遷移空間仍較廣闊。

  申萬宏源(5.350, 0.03, 0.56%)(港股00218)證券分析師王勝表示,在目前的土地流轉制度改革下,農村集體經營性建設用地和宅基地的出讓與入市會切實提高農民出讓土地的收入,提高農民入城的積極性,帶來新一波的勞動力釋放紅利。

  而租售并舉政策有力地助推了熱點城市的租房市場發展,將顯著解決租房-購房市場失衡,有利于大城市持續吸附人口。根據相關機構推算,2015年我國14個熱點城市租賃市場規模約為8344億元,預計到2020年時將達到14239億元。

  布局機會浮現

  國泰君安(20.080, -0.25, -1.23%)(港股02611)證券認為,“十三五”規劃中提到推進新型城鎮化,一個是常住人口城鎮化,一個是戶籍人口城鎮化,當前多個二線城市尚未達到城鎮化目標。同時,2018年的宅基地“三權分置”改革,也是為了釋放更多農業人口落戶城鎮,因此2018年應該重點從城鎮化角度看待二線城市的需求釋放。

  相關統計表明,“十三五”期間約1億左右的農村轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶,長期來看還有2.2億農村轉移人口!秶胰丝诎l展規劃(2016-2030年)》中要求到2030年,實現常住人口城鎮化率70%,平均下來每年仍然要新增2200萬城鎮常住人口,超過了人口增速,實現了城鎮化推動的人口結構性增長。

  2017年,土地供給端改革卓有成效。在土地供給需要根據庫存去化情況進行調整的背景下,城市的土地釋放必須先經過庫存去化的過程,從而勢必要求產業發展、人口聚集而帶來的需求釋放。而人口的聚集,同時又帶來了產業的規模效應,從而推動城鎮化進行。因此,在土地端長效機制下,城鎮化將走向一個正反饋的循環中。

  國泰君安證券分析師謝皓宇分析,2018年將開啟以城鎮化為主線的需求端改革,從而達到按需分配的動態平衡。從政策層面上來看,從2018年以來已經出臺了若干條政策,包括二線城市吸引人才落戶、宅基地“三權分置”等,政策的導向均指向了鼓勵人口結構化流動,加強城鎮化進行。

  “在土地供給改革已經卓有成效的背景下,在2018年鼓勵城鎮化的政策將持續推出,從而帶動需求端的改革,最終將達到二線城市按需分配,即土地供給按產業和人口情況來分配的一個較為均衡合理的動態平衡狀態中,從而實現各地房價的穩定,在長效機制保駕護航下,保障人民的住房需求!敝x皓宇表示。

  投資建議方面,王勝表示,關注有資源整合優勢、舊城改造經驗的房企。一方面,土改的推進將加快城中村改造進程,城市中的農民宅基地和小產權房屋改造會是重點,利好資源雄厚、城市運營改造經驗豐富的公司;另一方面,大量低成本租賃用地入市將會切實提高租賃項目收益率,改善租賃市場供求關系,利好布局較早、運營管理經驗豐富的租賃運營商。

  謝皓宇強調,從推行城鎮化對應的需求釋放來看,保守估計下,預計城鎮化推動的剛需每年可以釋放約5億平方米住房需求。其認為,在二線城市布局較多的龍頭公司將會受益于二線城鎮化推進所帶來的需求釋放機會,體現出超越房地產小周期的成長性。來源:中國證券報-中證網

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