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賈啟華

律所:北京市凱諾律師事務所

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律師簡介:

    賈啟華律師,賈啟華 律師,中共黨員,中國政法大學民商法專業博士研修。北京凱諾律師事務所創始合伙人,主任。主要從事有關房地產、公司并購、涉外合同以及環境資源保護等訴訟和非訴訟法律事務。執業二十年先后辦理了數百起涉及全國各地的房地產方面的重大疑難案件以及重大行政案件,尤其在土地征收和城市房屋拆遷法律事務運作方面形成了自己的專業優勢和品牌,先后成功代理河北肅寧縣梁村村民委員會訴肅寧縣人民政府違規征地案、福州臺資企業1.8億元資產拆遷案、貴陽......更多介紹

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房屋租賃優先購買權和知情權
發布時間:2018年02月08日 來源: 北京法律咨詢
  租賃房屋優先購買權的概念及法律特征租賃房屋優先購買權的概念在現有的法律書籍中沒有明確的界定,甚至對租賃房屋優先購買權的具體提法都不多見。類似的提法是有的稱為不動產的優先購買權,有的稱為先買權,有的稱為優先購買權。
  本文案例就是侵犯了房屋租賃的優先購買權和知情權。
  1996年張某將一套房屋出租給我居住,租期為10年,每年租金為2萬元,年底支付。2000年12月,張某去世,沒有留下遺囑,此房屋依法由其三個兒子繼承。2001年10月5日張某的大兒子將此房屋賣給了李某,價款為人民幣30萬元,二人簽訂了合同,一并到房產部門辦理了房屋過戶手續。同年11月1日,張某大兒子告知我其已將房屋賣給了李某的事實,并要求我搬出房屋。我不同意,要求繼續租賃,或者買下該房屋。張某的其他兩個兒子知道此事后,也提出異議,遂起糾紛。請問這起糾紛依法該如何處理?
  本案涉及的是房屋所有權發生變化對承租人的影響,以及承租人對房屋的知情權、優先購買權問題。
  首先,《合同法》第229條明確規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。所以,雖然張某去世后,其三個兒子作為法定繼承人依法繼承了該房屋,即該房屋的所有權發生了變化,但這并不影響你與張某簽訂的租賃合同的效力,你仍然可以按原租賃合同約定的期限和條件繼續承租該房屋,張某的兒子無權要求你搬出房屋。 其次,張某大兒子的行為侵犯了你的知情權及對房屋的優先購買權。
  《合同法》第230條規定:出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。撇開張某的大兒子是否有權出賣該房屋不談,其在事先未征求你任何意見的情況下,即將該房屋出售給第三人李某,顯然侵犯了你的知情權及優先購買權。對此,最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第118條也有相應的規定。
  此外,由于張某的三個兒子在繼承以后,沒有對該房屋進行分割,故該房屋應歸三人共有,張某的大兒子在未征求其他兩位共有人任何意見的情況下,也無權單獨處分該房屋。
  房地產法

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