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遭遇炒房客 房主存在五大風險

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-12-18 瀏覽:0
導讀: 【房屋買賣合同】遭遇炒房客 房主存在五大風險 典型案例 買家付錢不過戶 房主遭遇炒房客 李先生在海淀區成府路附近有一套60平方米的房屋要出售。 2010年4月10日,李先生通過房產中介與賣家魏先生簽訂房屋買賣合同。合

【房屋買賣合同】遭遇炒房客 房主存在五大風險

典型案例 買家付錢不過戶 房主遭遇炒房客

李先生在海淀區成府路附近有一套60平方米的房屋要出售。

2010年4月10日,李先生通過房產中介與賣家魏先生簽訂房屋買賣合同。合同約定房屋成交價為150萬元,魏先生應在簽訂合同時支付定金5萬元,并于4月15日前支付房款85萬元。

同時規定,雙方于簽訂合同2個月內辦理房產公證手續,魏先生于公證當日支付剩余房款60萬元后,李先生將房屋及房產證、公證書原件交付給魏先生,所有稅費由魏先生承擔。

合同簽訂后,魏先生如期向李先生支付了定金和首付款共90萬元。

2010年6月7日,雙方通過某房產中介協商共同到公證處辦理委托公證。但后來雙方就委托公證范本未能達成一致意見,最終未能辦理公證手續,就此發生爭議。

于是,李先生訴至法院,要求魏先生繼續履行合同、支付剩余房款并按照合同違約條款承擔遲延履行違約金。

魏先生則反訴要求李先生限期出具合法并能實現合同目的的公證委托書、承擔遲延辦理房產證的違約金。

法官揭秘 植入公證內容 低買高賣炒房

本案看似一起簡單的房屋買賣合同糾紛案件,實則背后隱藏著炒房客以買房自住之名投機炒房的玄機。

為規避買賣房屋的相關稅費,降低轉賣成本,職業炒房客購房時一般不辦理過戶手續,而是在簽訂植入特別條款的買賣合同后,找出各種理由,要求房主到公證處辦理房屋所有權和房屋買賣過戶等事項的委托公證書。

如果這時房主發現遭炒房客算計而不愿履行合同,炒房客便會要求房主賠償違約金。

這種操作方法符合炒房客低買高賣的運作原則,以較少資金換取較大回報。另外,也可規避樓市新政對個人新購房屋套數的限制,使其在新政頒布后仍能繼續炒房。

法院判決 是否委托公證 不影響房屋買賣

法院經審理認為,李先生與魏先生所簽合同雖約定雙方于簽訂合同后2個月內辦理公證手續,但因約定不明,雙方對公證的具體內容、時間和辦理手續等事項產生分歧意見,導致合同未能繼續履行。

魏某與李先生簽訂房屋買賣合同的目的,在于通過買賣行為在雙方之間完成房屋所有權的轉移,并非通過買賣合同完成委托公證,是否進行委托公證并不影響合同目的的實現。

因此,在合同未明確約定公證委托具體事項的前提下,魏先生要求李先生出具合法并能實現合同目的的公證委托書的請求缺乏依據。

因雙方均同意繼續履行合同并辦理房屋過戶手續,故魏先生應在雙方自行辦理過戶手續后,將剩余房款支付給李先生。

最終,法院判決雙方繼續履行合同,駁回李先生的其他訴訟請求和魏先生的反訴請求。

炒房步驟

步驟一“公證”留后手 取得代理權

法院經調研發現,此類案件有一些共同之處,炒房客與房主簽訂房屋買賣合同時,合同中往往含有公證條款。

此舉的目的在于從房主處取得該房屋出售、過戶等相關事項的代理權。從而在下次買賣中,將房屋從該房主名下直接過戶給新的買房人,以此達到獲取更多差價的目的。

同時,公證條款往往先進行模糊約定,從而不致房主在簽訂合同時生疑拒簽。

步驟二 伙同中介做“籠子” 讓房主往里鉆

從表面看,炒房客是為買房自住,且按合同約定實際支付大部分甚至全部房款,但這只是騙取房主信任的一個步驟。

合同履行過程中,炒房客一般會找出一些理由,比如聲稱買房實際由其父母出資,房產證可能要寫父母名字,可先將辦理買賣過戶等事宜委托給炒房客本人辦理。炒房客以此作為房主辦理房屋過戶手續的替代方式,從而為自己留下炒房的活動空間。

另外,炒房客會主張為防止支付房款后不予過戶情況出現,可委托給房產中介某業務員,由其作為共同信任的監督人辦理房屋買賣過戶等事宜。而實際上該業務員是炒房客在“黑中介”中的“同伙”,與炒房客一同“做籠子”讓房主往里鉆。

步驟三 業主擔心違約 只能“配合”炒房

有的房主沒有識別出炒房客的“陰謀”,徑直配合其辦理公證手續。

有的房主雖有顧忌,但擔心自己違約,且認為炒房客已支付價款,最終往往無奈地予以配合。

本案中,李先生在簽訂房屋買賣合同時沒有注意到公證條款。

當魏某要求按照其提供的公證范本辦理委托公證手續時,李先生才發現魏某有炒房的嫌疑。

但為了繼續履行合同而不致違約,李先生希望僅將公證授權范圍限制為辦理過戶,不能包含買賣和網簽等事項,遭魏某拒絕。

因具體的公證內容未在買賣合同中明確,所以并不能直接將未辦理公證而導致合同無法繼續履行的責任歸結為一方,使李先生陷入進退兩難的被動境地。

法官釋疑

遭遇炒房客 房主存在五大風險

有人會質疑,若炒房客能夠按照合同約定支付全部房款,那何必還要計較他怎樣處置房子其實遇到此種炒房客,不管對賣房的房主還是下一個買房人來說都有巨大安全隱患。

對賣房的房主來說,如果辦理公證,雖然房主最終能取得全部房款,表面上看沒有經濟利益的損失,但存在一系列風險。

首先,炒房客將該房屋轉賣他人,炒房客只是名義的賣房人,形式上是代理原房主出售。若該合同履行過程中產生糾紛,新的買房人可能主張原房主與炒房客存在惡意串通的行為。一旦發生訴訟,原房主將被直接列為被告。

其次,因原房主已將房屋交付炒房客并取得價款,實際占有人和使用人已隨之轉變。

炒房客再行轉賣甚至進行多次轉賣,產生糾紛后,新的買房人會要求買賣合同的相對方原房主交付房屋。原房主必將承擔“一房二賣”甚至“一房多賣”的法律責任。

另外,若炒房客在使用房屋過程中破壞了房屋結構,將房屋進行修飾后轉賣。新的買房人入住后發現質量問題,會直接向原房主主張修復或賠償。

因房屋未過戶,在炒房客尋到下一個買家前,若將房屋租賃給他人,或在該房屋內進行其他違法亂紀活動,原房主作為房屋的所有人可能為此承擔更重的法律負擔。

更有甚者,若炒房客未向原房主支付全部房款,一旦其將房屋轉售后卷款逃走,后果更不堪設想。

買房人 將遇四大弊端

對新的買房人來說,買房遇到炒房客也有較大弊端。

首先,以不滿五年的普通住宅為例。按照交易習慣,二手房交易的營業稅一般約定由買房人承擔。正常交易途徑下,炒房客從原房主處購買時應按照房價款差額征收營業稅,炒房客再次轉讓給新的買房人應再次按差額收取營業稅。

但因炒房客不辦理過戶和交稅,所以新的買房人是按照原房主購房價款為基準計算營業稅。實際上是炒房客將本應由自己承擔的大部分稅費轉嫁給新的買房人。

同時,因炒房客不是實際房屋產權人,對房屋狀況不甚了解,還會為了提高轉賣價格進行簡單裝修,隱藏房屋缺陷。買房人最終買到的可能不是其理想的房屋。

房屋物業、供暖、水電氣、有線電視、電信等事項的辦理可能會涉及實名的問題,這些工作炒房客往往不能直接辦理,新的買房人會因此產生不必要的麻煩。

如果遇到炒房客“一房多賣”,則買房人難以順利取得房屋。

法官提醒

如何防止炒房客算計

房主在賣房時對一些問題多加注意,能大大降低遇到炒房客的風險。

首先,選擇正規中介機構提供居間服務。出售二手房應選擇知名、正規房產經紀機構。這些機構一般操作規范,管理嚴格,工作人員業務熟練,可避免中介與炒房客一起“做籠子”的情況出現。

第二,留意買賣合同中的公證條款。

辦理公證不是買賣房屋變更產權人的必經途徑。賣房時若見到合同中有公證條款的一定要多加小心,最好不寫公證條款,或將公證內容在合同中明確,不要給炒房客留下進一步操作的空間。

買房人應注意同樣的問題,最好直接與房產證登記的產權人進行交易,從而避免炒房客鉆空子。

第三,不要貪圖支付全款而大幅降低報價。

炒房客一般會選取面積較小、總價較低的房屋進行買賣,并以短期內支付全款等理由壓低房價。這往往是炒房客壓低房價的一貫伎倆。房主應以正常市場價出售房屋,不要貪圖買房人能夠短期支付全款而過分降低價格。



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